公募REITs走到常态化发行的第六个年头，市场迎来“终止案例”。金风科技公告终止公募REITs申报发行，这也是公募REITs市场首次出现已进入交易所审核阶段、却在审核链条中止步的项目。几乎同一时间，电子城亦公告拟撤回基础设施公募REITs项目申报，后续择机继续推进。
这两者并非“新面孔”。金风科技早在2021年就启动公募REITs申报，最初计划将全南天排山、崇义龙归、崇义天星三大风电项目装入基金，后调整为仅以全南天排山项目作为底层资产；2023年9月项目由建信基金和建信资本向证监会及深交所提交申报材料并获受理。其后交易所于同年10月下发问询，但截至终止公告披露时，相关方始终未完成回复。
电子城的创金合信电子城产业园REIT也经历了类似路径：2025年5月申报上交所，7月收到反馈，其后便长期停留在无进展状态。
时间点上，两只项目的“清退”几乎紧贴着新规落地。2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，沪深交易所同步推出《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第4号——审核程序（试行）》与《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第4号——审核程序（试行）》。
内容包含审核程序、扩募、新购入不动产等在内的一揽子业务规则，当中有条款明确公募REITs审核可以终止的若干具体情形，其中就包括申请人未在规定期限内回复交易所反馈意见、申报文件中的财务资料和资产评估报告超过有效期而未补充等。
两只公募REITs终止发行
从公司层面看，金风科技在公告中给出的措辞相当克制，终止理由被概括为“整合项目资源，优化运营管理”，同时强调不会对公司日常经营和财务状况产生不利影响。不过，从项目本身的历程来看，更深层的原因其实与监管节奏变化直接相关。
金风科技REITs项目启动时，风电作为清洁能源基础设施，在公募REITs试点框架下属于受欢迎资产。公司当年规划的三座风电场，装机规模和运营年限都相对成熟，后续调整为全南天排山项目。问题出现在项目“进所”之后：从2023年10月收到交易所反馈到2026年初正式终止，两年多时间里，项目一直停留在等待回复的状态。
电子城的情况在路径上高度相似。其产业园REIT于2025年5月申报上交所，同年7月交易所下发反馈意见，此后再无实质进展。公司在最新公告中强调，撤回申报是为了维护投资人利益、提高项目经营稳定性，未来择机再推进。不少业内人士注意到，电子城同期披露的2025年业绩预亏公告中，对主业盈利承压做了较为详细的说明，这也让外界对其REITs底层资产未来的现金流稳健性产生更多疑问。
在新审核指引里，两地交易所均首次把“长期未回复反馈意见”、“专业机构报告过期未补充”等情形写进可以终止审核的条款。
一位REITs业务负责人提到，此前市场上确实存在先申报、后完善的操作路径，部分项目为了抢占窗口，先把材料送进交易所，再利用回复反馈的时间补充尽调和内控，现在则必须把这些工作前置。
金风科技和电子城的项目被终止，并不意味着只有这两单处境尴尬。按照不完全统计，目前仍处于交易所审核阶段、且在相当长时间内没有公开进展的项目，还包括建信建融家园租赁住房REIT、华夏万纬仓储物流REIT等。其中，华夏万纬仓储物流REIT在2024年3月申报，4月获得审核意见，此后一直未披露新的节点，而关联方的经营状况也引发市场对项目合规性的更多讨论。
从这个角度看，此次事件更像是公募REITs从“重发行”转向“重运营、重合规”的一个节点。
REITs常态化发展进行时
与终止发行形成鲜明对比的，是公募REITs整体市场仍处在稳步扩容的轨道上。Wind数据统计，截至2025年末，境内已上市公募REITs产品数量约为79单，资产总市值达2250.08亿元，历经五年发展，市场体量已位居亚洲首位、全球居前。
2025年，公募REITs市场继续放量。据统计，当年新发行产品大约20单，同时完成扩募项目5单，全年合计募资超过470亿元。
从资产类型来看，除了传统的高速公路、市政污水处理等基础设施，数据中心、消费商业、保障性租赁住房等新类型资产逐步增多。南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT构成首批数据中心公募REITs，其底层资产为利用率和上架率均较高的数据中心项目，被视作支持数字基础设施证券化的标志性样本。
扩募方面，也逐步走向常态化，Wind数据显示，2025年新扩募项目包括华夏北京保障房REIT、国泰海通临港创新产业园REIT、中航京能光伏REIT、华夏华润有巢REIT、国泰海通东久新经济REIT，五单扩募规模分别约9.46亿元、17.23亿元、29.22亿元、11.33亿元、4.27亿元。2025年市场完成扩募的公募REITs合计发售规模已超过71亿元，在盘活存量资产的基础上进一步扩大了基金体量。
中金公司近日研报中指出，2025年公募REITs市场实现了从“提质扩容”到“常态化发行”的关键转变，总市值突破2,000亿元。展望2026年，他们认为市场有望延续“规模扩张、资产多元、投资者结构优化”路径发展；二级策略则推荐哑铃型配置，优先关注基本面有韧性或改善的高胜率项目，其次关注估值回调显现性价比的高赔率项目。
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